人間だれしも新しい綺麗な部屋に住みたいと考えるでしょう。ほひぃもそうです。
ですが不動産投資の点から考えると、リフォームの費用は出ていくお金です。そこに費用対効果があるのかを検討する必要が出てきます。
区分マンション投資でのリフォームする時期
区分マンション投資の場合は、リフォームを検討する時期にはいくつかのパターンがあります。
中古物件購入時に空室の場合
中古物件を購入した際に空室であれば、以下のパターンがあります。
そのまま賃貸募集をかける
壁紙や床などがきれいで設備に不備が無ければ、そのまま賃貸募集をかけて構わない場合があります。リフォーム費用はかかりませんし、一番良いパターンです。
リフォームをして賃貸募集をかける
何かしら経年劣化で目立つ所があったり、部屋の価値を上げて家賃を上げたいと考えるのであれば、リフォームをするのも良い考えです。
ただし、リフォームはどこまでやるかを考えてからやらないと、どこまでも底なし沼のように費用がかかってしまいます。
特に水回り（バス・トイレ・キッチン）に手をつけると数十万円単位でかかってくるので、そこまで組み入れる場合は慎重にする必要があります。
リフォームをして売却
買って何もせず売却するのは、バブルの時代や一時のタワマンブームでなければ利益は出ません。
しかし、リフォームを入れると部屋の価値が上がるため、リフォームを入れた直後に売却できる事があります。これはリフォーム業者がよくやるパターンで、安く仕入れた物件を安く自社でリフォームして売る流れがあります。
ただし、個人がこれをやるのは少々難しいです。
理由としては、まず安い物件は手に入りにくいから、次に個人名義だと短期譲渡所得になるので利益が減ってしまうからです（不動産の名義は個人と法人どちらがいい？）。
入居者が退去した後
入居者が退去した後もリフォームが可能です。
原状回復工事のみで賃貸募集をかける
壁紙や床をきれいにする程度は原状回復工事でできるので、その程度であれば特にリフォームまでかけずに賃貸に回します。
リフォームをして賃貸募集をかける
設備で古くなっている箇所を新しくする時や、部屋の価値を上げて家賃を上げたり入居希望者を増やす事は、経営戦略としてあり得ます。
リフォームをして売却
リフォームで部屋の価値が上がれば売却価格も上げる事ができます。あの上がり幅がリフォーム費用より大きければ、やる意味はあるのではないでしょうか。
そのまま売却
一応は退去後の原状回復工事は済んでいるので、きれいであればそのまま売却にしても良いと思います。
区分マンション投資でリフォームをかける場所
区分マンション投資はマイホームと違うので、リフォームに関して異なる点が多くあります。ですので、場所ごとにご説明していきます。
壁紙
原状回復工事で直る部分ですが、あくまで原状回復なので普通の単一色に戻るだけです。アクセントクロス（一方の壁だけ異なる柄の壁紙にする事）にする事で、いわゆる今っぽくなり入居希望者や購入希望者が増える可能性があります。
壁紙も素材はピンからキリまであるのですが、安いものでも十分にアクセントクロスにする事はできますし、それで十分です。
床
床は素材ごとに対応が異なります。
フローリング
一番人気のある床材ですし、一番高価な床材です。張り替えるとなると工事も近隣の許可が必要になりますし、防音を考慮したものが求められるなど色々大変です。
通常はクリーニングとワックスがけで終わらせます。キズがあればワックスや研磨などで対応します。張り替えが必要なくらいのキズになると、退去者と話し合って費用を考える必要が出てきます。
カーペット
ワンルームマンションの居室、ファミリータイプだと寝室に使われる事が多い床材です。家具の跡が残るので、退去後は賃貸でも売却でも張り替えが必要です。
張り替えの手間があるので、最近ではCF（クッションフロア）に置き換える事も多いです。
畳
マンションの畳は戸建てのそれと大きさも厚さも違います。
マンションで用いられる畳は団地間（だんちま）と呼ばれます。サイズは170㎝×85㎝、厚みは薄畳の場合約2㎝が多いです。
賃貸では退去のたびに畳の交換を検討する必要があります。畳の交換にはいくつか方法があります。
裏返し 畳表と縁を外して、畳表を裏返して新しい面を出して縁は新しい物を取り付ける
表替え 畳表と縁を外して、新しい畳表と新しい縁を取り付ける
新畳 畳すべてを新しいものに取り替える
不動産投資では基本的に新畳までする必要は無いので、表替え程度までで十分です。
和室を洋室に変更するとなると、フローリングもしくはCF（クッションフロア）からの選択になります。ですが、フローリングは数十万円規模のリフォームになるので、自分が住むマイホームであれば良い床材にするのもアリですけど、不動産投資では数千円～数万円で済むCF一択です。
クッションフロア（CF）
クッションフロアとはクッション性のある塩化ビニル系床材です。木目や石目の柄があり、シート状なので施工もしやすいです。水濡れに強く汚れも落ちやすいので、居室だけでなくキッチンや洗面所に使われる事も多くあります。
メンテナンスがしやすく退去ごとの交換があまり必要無いので、不動産投資では好まれる床材です。カーペットや畳から変更するパターンが多いと思われます。
キッチン
マンションの多くのキッチンは基本的にシステムキッチンです。マイホームであればすべて新品にリフォームもするかもしれませんが、100万円前後してしまうので不動産投資ではあまりオススメしません。するとしても一部分の交換で済ますのが一般的です。
ですので、コンロの形状にはビルトインコンロ（システムキッチンに組み込むコンロ）とテーブルコンロ（テーブルに置くだけの独立したコンロ）のタイプの違いがあるのですが、近年のマンションはほとんどがビルトインコンロです。
コンロはガス・電熱・IHとあって近年は、IHが人気ではあります。ガスコンロも以前はホーロー（金属の表面にガラス質の釉薬を焼き付けたもの）などが多かったのですが、現在は手入れのしやすさからガラストップが人気があります。
ただし、これも不動産投資で考えると賃貸を継続するのであれば、あまり変えずそのまま使用するのが良いです。ファミリータイプでの売却の場合は、価値を上げるために新しいコンロに入れ替えるのも良いかもしれません。
浴室
マンションの場合、バスタブと浴室が一体になっているユニットバスを採用している事が多いです。そのため、交換すると大掛かりになる可能性があります。数十万～百数十万円のコストがかかるので、不動産投資の観点から言うとそこまでするのは割に合いません。
また、給湯器も１０年以上になると交換を考えなければいけません。１５年以上になる場合は確実に交換が必要です。
トイレ
ウォシュレットなど温水洗浄便座が人気ですが、不動産投資で考えるとリフォームでそれを取り替える必要があるかは少し難しい事があります。
古い物件ですとそもそもトイレにコンセントが無いので、電気工事を含めると相当価格が上がることを覚悟しなけければいけません。
また何か不具合があった際に、修理も必要になります。
ところが、ファミリータイプの売却時は入れ替えで新品にしておくのが必要です。住宅ローンでマンションを買うのに、トイレが古いままで買いたいと思うでしょうか。後から買主が入れ替えすれば良いのでしょうが、普通の方はそこまでするのは面倒なので最初からリフォームしてあるものを買います。
洗面台
不動産投資では洗面台はほとんど手をつけません。シンクが割れるなど交換が必要であれば全体的に交換しますが、そうでなければ部品の交換で済まします。
玄関
玄関も不動産投資ではあまりいじりません。靴入れなどで修理が必要であれば、部分的に修繕する程度です。
エアコン
10年程度であれば普通に使用できるかと思いますが、それ以上になってくると流石に交換の検討が必要です。エアコンは電圧や電流の違いがあるので、設置されているコンセントの形状によって使える物が決まります。
今はお掃除機能（フィルターを自動洗浄する機能）を持つ物がありますが、全く外しての掃除が必要無いわけではありません。しかも外しての掃除ですとその場でする事ができない可能性があり、数週間メーカーや業者に預ける事になるかもしれません。その事も考慮してエアコンを選ぶ必要があります。
不動産投資でのリフォームの注意点
リフォーム業者選定
はっきり言ってリフォーム業者はピンキリです。金額も違えば仕上がりもマチマチです。
何度か依頼していれば信頼できる業者が分かってくると思いますが、最初は不動産会社の担当者などに紹介してもらうしかありません。ただし、大手財閥系の不動産会社についているリフォーム会社は、親会社がコストを気にしないためお高い傾向にあるので気をつけた方がいいです。
慣れてくれば相見積もりを取って検討していくのもいいかもしれません。
ほひぃのオススメは、信頼できる方からの紹介か大手の下請け会社を大手を介さず直に依頼する方法です。
自分が住むのではない
不動産投資のリフォームは、自分が住むためにおこなうのではありません。あくまで他人に住んで頂くためにするものなので、自分の趣味を入れるよりは入居者が好む物を考慮すべきですし、必要以上のリフォームは費用対効果を考えてするべきです。
