区分マンション投資で退去があったらどうするか？｜不動産投資初心者は中古の区分所有マンションから始めよう

こんにちは。ほひぃです。

区分マンション投資は常に出口を考えるとご説明しました。それでは実際に入居者の退去があったら、どのように考えていけば良いのでしょうか。

２つの選択肢から選ぶ必要があります。それは賃貸と売却です。

賃貸と売却どちらがいい？

一棟ものであれば、退去があったらすぐに賃貸募集をかけるという選択肢しかありません。しかし、区分マンションは賃貸時と空室時での価格差が生じる可能性があるため、売却も選択肢に含まれます。

その際どのように考えていけば良いのか、ご説明していこうと思います。

「いくらで売れるか」これは重要なポイントになります。オーナーチェンジ物件は安い！でご説明しましたが、区分マンションの場合、賃貸時と売却時の価格差がある可能性が出てきます。

そのため、賃貸を数年間継続するよりも売却した方が利益が上がる事も考えられます。

賃貸を継続した場合、その数年後にはまた賃貸と売却を検討する機会が生じます。その際の売却想定価格は考えていなければなりません。

築年数が経過するので価格は下がっていくのが一般的です。その差がどのくらいになるか、それも頭に入れておかなければなりません。

不動産名義が個人か法人か、それでも売却時期は変わります。不動産の名義は個人と法人どちらがいい？でご説明しましたが、個人名義では短期譲渡所得（５年以下）ですと売却益からの税負担が大きくなります。

空室になった時点で５年未満であれば、譲渡所得が短期であるか長期であるかで計算しなけければいけません。

法人名義であれば売却時期はいつでも構いません。

退去した後に賃貸募集をかけた場合、同じ賃料で入居していただけるとは限りません。入居期間が長ければ長いほど築年数は古くなっているため、家賃はかなり下げる必要があります。

下げた家賃で考慮しなければなりません。

退去した後に原状回復工事は敷金等でできますが、それ以上の経年劣化部分に関してはリフォーム費用をかける必要が生じます。賃貸でも売却でもその可能性はあります。

価値を上げるためのリフォームにするか、必要最低限のリフォームにとどめるか、それは不動産賃貸業の経営判断によって決まります。