今回は、ほひぃが不動産所有会社(法人)を設立して初めて買ったものをご紹介します。
個人で購入した物件(オーナーチェンジを狙った物件)で不動産投資を始めたのですが、それから6か月して法人を設立しました。
こちらの物件も一件目同様に、インターネットなどで少しずつ物件を調べていました。この物件もYahoo!不動産で見つけました。
物件情報
所在地:仙台市
交通 :地下鉄駅 徒歩1分
築年数:築25年
間取り:1K(ワンルームタイプ)
広さ :20~25㎡
価格 :650万円
備考 :オーナーチェンジ物件
賃貸情報
入居者:40代男性
家賃 :55,000円(表面利回り10.2%)
備考 :法人契約
単身赴任で首都圏からお越しになっている方でした。
仙台は車社会なので街中であっても車で移動される方が多く、特に家族で住まわれる場合は駐車場付きを求められる事がほとんどなのですが、単身赴任の方は車が無くても通勤に便利な物件を好まれる事が多く、こちらを選ばれているようでした。
契約は法人です。仙台は大きい企業の支店・営業所が多いので、法人で賃貸契約を結ばれている方がかなりいらっしゃいます。
融資条件
金融機関:地方銀行
借入金 :700万円(オーバーローン)
金利 :1.6%
返済年数:10年
名義 :法人
この物件から法人名義で購入しています。不動産の名義は個人と法人どちらがいい?でご説明していますが、法人名義で有利な点は、家賃収入が上がっていっても短期で売却しても税率が変わらない事です。
売却情報
売却価格 :850万円
物件所有期間:2年
買主 :個人(個人事業主)
購入して2年で退去がありました。
買主はリフォーム関係の方で個人名義で買われていました。自分が雇っている方に住んでもらうか、賃貸経営するか考えているとの事でした。
賃貸継続と売却の選択肢があったのですが、この時は売却を選びました。理由としては、売却想定価格が高かったからです。そして法人名義であった事も功を奏しました。個人名義であれば税率の問題もあるので、賃貸継続を考えたかもしれません。
物件からの教え
この物件からポイントを勉強する事ができました。
法人名義での売却のタイミング
どんどん買い進めていくのが目標であれば、絶対に近いくらい法人名義でされる事をお勧めします。
区分マンション投資は売却時期が収支を決定するため、個人名義にして5年制限されるのは少々辛いものがあります。法人名義でいつでも売却できる態勢を整えておくのが重要と思われます。
立地の良い物件は有利
立地の良い物件は、賃貸も売却も非常にやりやすいです。そんな事は当たり前の話で、そのような物件は価格が上がって利回りが悪くなるので買いにくいに決まっています。
それでも手ごろな価格になっているのであれば、購入を試みた方が良いと思います。少なくとも損はしません。