今回は投資物件としてほひぃが初めて買ったものをご紹介します。
私は不動産投資を３か月くらい勉強して、インターネットなどで少しずつ物件を調べていました。この物件はYahoo!不動産で見つけました。
物件情報
所在地：仙台市
交通 ：JR駅 徒歩１５分
築年数：築２５年
間取り：３DK（ファミリータイプ）
広さ ：５０～５５㎡
価格 ：６６０万円
備考 ：オーナーチェンジ物件
オーナーチェンジ物件は価格が下がる傾向にある
オーナーチェンジ物件は安い！でお話させて頂きましたが、区分マンションや戸建て物件で空室の物に比べて、賃借人が住んでいる方が価格は下がります。
ちなみにこの物件は空室になると、当時で900万円前後、現在でも850万円前後で取り引きされる事が予想されます。
なぜこのように言えるのかと言うと、この物件情報がネットに出ていた際、同じタイプの部屋で金額が極端に違っていたからです。空室で900万円なのに、オーナーチェンジ物件では660万円。
そこに気づくか気づかないかが、投資の分かれ目なのかもしれません。
賃貸情報
入居者：60代男性
家賃 ：59,500円（表面利回り10.9％）
備考 ：生活保護受給者
仙台市では単身者に支払われる家賃（住宅扶助）は37,000円なのですが、未だになぜこの方が払い続けられるのが謎でしかありません（笑）
細かい事情は知りませんが、家賃をしっかり払って頂ければ何の問題もありません。逆に言うと、通常の入居者に比べて生活保護受給者は延滞しにくいです。
住宅扶助家賃上限額（仙台市・２０１９年）
| 1人 | ３７，０００円 |
|---|---|
| 2人 | ４４，０００円 |
| ３～５人 | ４８，０００円 |
| ６人 | ５２，０００円 |
| ７人～ | ５８，０００円 |
生活保護受給者が家賃を延滞しない理由
これには大きく２つ理由があります。
生活保護が打ち切られる
生活保護受給者は、住居があって初めて受給する事ができます。家賃の滞納などで退去すると住所が無くなるため、生活保護を受給する事ができなくなる可能性があります。
その事もあって、他の支払いより家賃を優先する傾向にあります。
自治体から直接振り込まれる
生活保護受給者からの家賃の振り込みは、受給者から振り込まれるパターンと自治体から直接振り込まれるパターンがあります。
この物件は受給者から振り込んで頂いていますが、自治体から直接であればかなり安心感があります。
融資条件
金融機関：地方銀行
借入金 ：６９０万円（オーバーローン）
金利 ：1.6％（団体信用生命保険加入含む）
返済年数：１０年
名義 ：個人
初めての物件購入の頃は、まだ法人を設立していませんでした。そのため、個人名義で購入しています。この名義の話は不動産の名義は個人と法人どちらがいい？でご説明しています。
期間は10年と短めになっています。銀行の担当者から「早く返済する方がいいですよ」と言われてのことだったのですが、今であれば確実にもっと長くしています。
計算すると分かるのですが、この条件では月々の返済が約59,500円で、管理費と修繕積立金の分だけ手出しが生じます。不動産投資を始める頃は基本的に使えるお金は少ないです。区分マンション投資は元々手残りは少なく売却して利益が出る物なのですが、収支がトントンもしくは少し手残りがある程度にするのがベストです。
物件からの教え
この物件からポイントを勉強する事ができました。
オーナーチェンジは空室時価格とのギャップを狙う。
この価格の違いこそが、区分マンション投資の醍醐味です。
